NIIF

Propiedades de inversión su registro y tratamiento contable

Las propiedades de inversión están enmarcadas en la NIC 40 y Sección 16 de las NIIF para PYMES, para aclarar algunas dudas en relación a esta norma, hemos preparado este articulo contentivo de un resumen sobre los puntos más relevantes de la norma y su aplicación, con la intención de ayudar a nuestros estudiantes que han preguntado sobre la aplicación de la NIC 40 y sección 16 de las NIIF para PYMES en nuestro país.

Introducción

En el transcurso normal de las actividades económicas, todas las empresas cuentan o poseen con activos (bienes), los cuales son utilizados como; inventarios o en la producción y suministros de otros bienes (activos fijos), pero en otros casos también poseen bienes o propiedades tales como los terrenos o edificaciones que en aplicación de las NIC 40 y Sección 16 (NIIF-PYMES) son considerados como propiedades de inversión. En este resumen desarrollaremos los aspectos en relación a su reconocimiento, medición inicial y medición posterior.

Definiciones importantes

La NIC 40 tiene algunas definiciones en términos que son importantes siempre tener en cuenta, tales como:

Importes en Libros: Es el importe por el que un activo se reconoce en el estado de situación financiera.

Propiedades de inversión: Son las propiedades tales como los terrenos y edificios (considerados en su totalidad o en parte, o ambos) que se tienen por parte del dueño o del arrendatario (que haya acordado un arrendamiento financiero (Nota: leer las NIIF 16 vigente a partir del 01/01/2019 que sustituye la NIC 17, CINIIF 4, SIC 15 y SIC 27)) para obtener rentas, plusvalías o ambas, en lugar de utilizarlo como:

  • Su uso en la producción o suministro de bienes o servicios o bien para fines administrativos.
  • Su venta en el curso ordinario de las operaciones.

De acuerdo a lo anterior, una propiedad de inversión no correspondería a un elemento de propiedades, planta y equipos que deben medirse y reconocerse según la NIC 16 o Sección 17 (NIIF PYMES), para activos que se usen. Tampoco corresponden a existencias que son activos reconocidos según la NIC 2 y Sección 13 (NIIF-PYMES) y pertenecen a bienes, incluso aquellos inmuebles cuyo destino es la venta.

Las propiedades de inversión se mantienen para obtener rentas o plusvalía y su medición está regida por su valor de mercado. Estos activos generan flujos de efectivo que son en gran medida independientes de los procedentes de otros activos poseídos por la entidad, razón por la cual deben diferenciarse de las propiedades usadas por la empresa que deben reconocerse como parte de la Propiedad, planta y equipos según NIC 16 y Sección 17 (NIIF-PYMES).

Un ejemplo claro de esto, son aquellos inmuebles que corresponden a las plantas de producción que cuentan con oficinas de ventas o administrativas, almacenes y otros no pueden considerarse como propiedades de inversión.

Igualmente la norma indica que el derecho sobre una propiedad que el arrendatario mantenga en régimen de arrendamiento operativo (Nota: al momento de la entrada en vigencia de la NIIF 16, existen cambios sustanciales sobre el concepto de “Arrendamiento operativo”),  se podrá clasificar y contabilizar como una propiedad de inversión si, y solo si cumpliese con lo estipulado en los párrafos donde se estipula la (Definición de Propiedades de inversión).

Ejemplo de algunas partidas de propiedades de inversión

Existen gran variedad de transacciones que pudieran clasificarse como una (Propiedad de inversión), hemos tratado de sintetizar algunas de estas transacciones con el fin de mostrar algunos ejemplos sencillos que constituyen una propiedad de inversión: 

  1. Un terreno que se mantiene para obtener plusvalía a largo plazo y no para venderse en corto plazo, dentro del curso ordinario de las actividades de la entidad.
  2. Un terreno que se mantiene para un uso futuro no determinado (en el caso de que la entidad no haya determinado si el terreno se utilizará como propiedad ocupada por el dueño o para venderse a corto plazo, dentro de las operaciones ordinarias de la entidad), se considera que ese terrero se mantiene para obtener plusvalía).
  3. Un edificio que sea propiedad de la entidad (o bien un edificio obtenido a través de un arrendamiento financiero) y esté alquilado a través de uno o más arrendamientos operativos.
  4. Un edificio que esté desocupado y se tiene para ser arrendado a través de uno o más arrendamientos operativos.
  5. Inmuebles que está siendo construidos o mejorados para su uso futuro como propiedad de inversión.

En este punto se debe precisar que ciertas propiedades se componen de una parte que se tiene para ganar rentas o plusvalías, y otra parte que se utiliza en la producción o suministro de bienes o servicios o bien para fines administrativos. Si estas partes pueden ser vendidas separadamente (o colocadas por separado en régimen de arrendamiento financiero), la entidad las contabilizará también por separado. Si no fuera así, la propiedad únicamente se calificará como propiedad de inversión cuando se utilice una porción insignificante del mismo para la producción o suministro de bienes o servicios o para fines administrativos.

Reconocimiento de las propiedades de inversión

Las propiedades de inversión se reconocerán como activos cuando y solo cuando:

  1. Sea probable que los beneficios económicos futuros que estén asociados con tales propiedades de inversión fluyan hacia la entidad: y
  2. El costo de las propiedades de inversión pueda ser medido de forma fiable.

En el momento del reconocimiento, toda entidad evaluará todos los costos de sus propiedades de inversión, en el momento en que incurra en ellos. Estos costos comprenderán tanto aquellos en que se ha incurrido inicialmente para adquirir o construir una partida de propiedades, como los costos incurridos posteriormente para añadir, sustituir parte o mantener el elemento correspondiente.

Medición en el momento del reconocimiento

Las propiedades de inversión se medirán inicialmente al costo. Los costos asociados a la transacción se incluirán en la medición inicial.

El costo de adquisición de una propiedad de inversión comprenderá su precio de compra y cualquier desembolso directamente atribuible.

Medición posterior

La NIC 40 establece que una entidad debe adoptar la política contable de medición posterior del modelo del valor razonable, excepto para el caso que no se pueda determinar un valor razonable de forma fiable y pueda aplicar el modelo del costo estipulado por la NIC 16 o Sección 17 (NIIF PYMES), es decir se presume que todas las entidades pueden determinar de forma fiable y continúa el valor razonable de una propiedad de inversión, por lo que el modelo del costo no resulta una opción, sino una aplicación de excepción al modelo del valor razonable, en caso que dicho valor no sea practicable su determinación.

Lógicamente la aplicación del modelo del valor razonable resulta más coherente con la definición de propiedad de inversión, este modelo permite reconocer en resultados los beneficios o pérdidas que surgen por los cambios en la medición del valor razonable de dichos activos.

Caso contrario, la aplicación del modelo del costo donde la medición posterior se hace según la aplicación de la NIC 16 o Sección 17 (NIIF PYMES), es decir se medirá a su costo histórico menos su depreciación acumulada y posible deterioro para el caso de las edificaciones.

Aún falta mucha tela por cortar en relación a este tema, que sin duda alguna nos llevaría por lo menos 5 o más artículos, saludos

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